En moderators perspektiv på rundabordssamtal under StudBo17

Tack vare att jag blev anlitad som moderator för två rundabordssamtal hamnade jag på StudBo17, branschmässan för studentbostadsföretag, som arrangerades i Stockholm 4-5 oktober. Här är mina sammanfattningar från två spännande samtal om bostadspolitik och spaningar om framtidens studentbostäder.

studbo17 moderator 5 okt 01

Jag ledde alltså två rundabordssamtal inför besökarna på StudBo17. Det ena samtalet handlade om digitalisering och det andra handlade om en hållbar, fungerande studentbostadsmarknad.

Rundabordssamtal förs vanligtvis bakom stängda dörrar med väl valda gäster som pratar med varandra. Den här gången var gästerna väl valda, men samtalen fördes ute i mingelområdet på mässan, där besökare kunde komma fram och lyssna. Ett roligt och engagerande grepp, som lockade många nyfikna. Efter samtalen presenterade jag en sammanfattning på konferensscenen, där Henrik Jonsson var moderator för hela StudBo17.

På sätt och vis tycker jag att upplägget för de här rundabordssamtalen fångar hela stämningen i studentbostadsbranschen. Under mina år har jag sett så många exempel på generositet och nyfikenhet, att jag vågar påstå att det är en kultur. Branschen är i ständig dialog och rörelse. Vågar testa nya grejer. Självklart finns det konkurrens mellan aktörerna, men man spelar med ganska öppna kort – bjuder in och lär av varandra.

Jag tror att en bidragande del av den här kulturen är att studenter själva är så pass involverade hos de stora aktörerna och att många aktörer har som mål att återinvestera – inte plocka ut – vinst. Studenter bidrar med målgruppens egna perspektiv, nytänkande och nätverk. Återinvesteringar skapar stabilitet och långsiktighet, vilket ger expertis på målgruppen och branschens förutsättningar.

Hur branschen kommer att utvecklas med många nya, små aktörer och jätten Akademiska hus återstår att se och kräver ett eget blogginlägg. Men dagens studentbostadsbransch är bildad, byggande och benchmarkad.

 

Digitalisering

Den digitala studenten redan är här, men var befinner sig studentbostadsbranschen och aktörerna som på olika vis är kopplade till den? Samtalet kretsade kring digitalisering, lärande, lärandemiljöer och bostäder för studenter med både nulägesanalyser av åtgärdsbehov, hinder för att genomföra åtgärder och framtidsspaningar om vad som kommer att ses som en självklarhet om 10-15 år.

Paneldeltagare:

  • Susanne Malmgren, chef studentbostäder, Akademiska hus
  • Jan Gulliksen, professor i människa-dator-interaktion, KTH
  • Daniel Dronjak, kommunstyrelsens ordförande, Huddinge kommun
  • Ronnie Johansson, försäljningschef för region öst, Cramo
  • Max Stenberg, ordförande, Uppsala studentkår
  • Tobias Fröberg, vd, BoldArc
  • Annika Knaust, ansvarig för förvaltning, Svenska studenthus
  • Billy McCormac, vd, Fastighetsägarna Stockholm

Sammanfattning av samtalet som jag presenterade på scen inför alla besökare på StudBo17:

  • Är Sverige är tillräckligt på tårna för att möta krav och behov från den digitala studenter? Nej!
  • Spaning: Ökad bredd bland studenter, med mer varierande behov
  • Spaning: Mer lärande kommer att ske via digitala lösningar – både val av lärosäte och hur undervisningen genomförs
  • Spaning: Finns fortfarande ett behov att det vi diskuterade vid millennieskiftet: tillgång till snabbt och stabilt bredband, men nu även utan sladdar

 

En hållbar, fungerande studentbostadsmarknad

Utgångspunkten för samtalet var att diskutera de senaste årens förändringar med ett utökat antal utbildningsplatser, ökad nyproduktion och fler aktörer på marknaden. Paneldeltagarnas olika perspektiv belyste de särskilda förutsättningar och behov som finns för just studentbostadsmarknaden.

studbo17 moderator 4 okt 2017 01

Paneldeltagare:

  • Ingrid Gyllfors, vd, Stockholms studentbostäder (SSSB)
  • Marcus Svensson, vd, ByggVesta Development
  • Malin Danielsson, kommunalråd, Huddinge kommun
  • Johan Ödmark, vd, Kista Science City
  • Helena Hamrén, bostadsuthyrningssamordnare, Svenska bostäder
  • Sima Zangiabadi, chef för affärsutveckling, PEAB
  • Max Stenberg, ordförande, Uppsala studentkår

Sammanfattning av samtalet som jag presenterade på scen inför alla besökare på StudBo17:

  • Är bostadsbristen för studenter löst inom 3 år, som bostadsminister Peter Eriksson påstod från scenen? Nej!
  • Spaning: Ingen vågar säga behovet av exakt antal studentbostäder, men konstaterar att det är lite svårbedömt p.g.a. förändringar av antalet utbildningsplatser
  • Spaning: Hur hyran för nyproduktion ska vara rimlig för studenter – kollektiva lösningar, vända på perspektivet: har vi råd att INTE bygga så att studenter har råd
  • Spaning: Ökat flexibilitet av det bestånd som finns – olika typer på ett våningsplan, använda ett hus till olika ändamål i olika perioder

studbo17 ingrid gyllfors och jag

Ingrid Gyllfors (vd, Stockholms studentbostäder) och jag. 

Bygga studentbostäder med studenter – exempel från Vallastaden

vallastaden studbo 10

Vallastadens studentbostäder har jag varit nyfiken på i flera år. Genom mina uppdrag inom SSCO och SSSB har jag följt projektet, lyssnat till föredrag, pratat med Linköpingsstudenter, sett ritningar och sett fram emot att se hur alla idéer skulle genomföras. Här är mina kommentarer och funderingar efter att ha besökt visningsvåningen. 

Det som väckt omvärldens intresse för Vallastadens studentbostäder är ett nytt grepp på den klassiska studentkorridoren. Man har försökt att lösa utmaningen med det privata och det kollektiva, trivsel och effektiv användning av yta. Projektet utgår ifrån studenters egna önskemål och branschorganisationen Studentbostadsföretagen utlyste en arkitekttävling för arkitektstudenter. Resultatet är “Vallavåningen”, en stor kollektivlägenhet.

En student har tillgång till eget rum och 200 kvm gemensamma ytor. På ett våningsplan finns 15 enkelrum (14 kvm) och ett dubbelrum (22 kvm). Hyresnivån börjar på 4 895 kr/månad, vilket bör ses i relation till att studiemedlet med fullt lån och bidrag är på 10 016 kr. Nyproduktion är dyr. Även för studentbostäder. Även utanför Stockholm.

vallastaden studbo 11

vallastaden studbo 02 vallastaden studbo 01 vallastaden studbo 03 vallastaden studbo 08

 

På besök i visningsvåningen

Mitt första intryck är kort och gott: Wow! Våningen är ljus och rymlig. En stor gemensam entré, kök med förvaring och matplatser till höger och gemensamt vardagsrum till vänster som mynnar ut i en rymlig balkong. De gemensamma utrymmena är som en bred gång i mitten av våningen, med stora fönster på kortsidorna och dörrar till den enskilda rummen längs långsidorna.

Alla dörrar till rummen står vidöppna och släpper in gott om ljus. Det är ovanligt högt i tak, vilket är en del av rumslösningen med inbyggda loftsängar. De enskilda rummen är dock väldigt små och toaletterna – en på varje rum – känns därför väldigt stora.

Alla rum i visningslägenheten är möblerade i samarbete med IKEA. Sparsamt och snyggt. Men det känns stajlat och undanplockat. Inte som riktiga hem. Hade gärna sett rum med betydligt fler personliga tillhörigheter, för att få en mer korrekt uppfattning om proportionerna. Takhöjden och två fönster gör mycket för att kompensera få kvadratmeter. Men svängrum? Knappast.

vallastaden studbo 04

 

Funderingar efter besöket

Våningen kändes ljus och luftig under visningen med alla öppna rumsdörrar och den sparsamma inredningen, men hur blir det i vinter med mörker, stängda dörrar och fler möbler?

Förvaring? Inne på rummen finns en inbyggd garderob, men det lär behövas en hel del kreativa lösningar för att tillgodose förvaringsbehovet av kläder, prylar och studiematerial.

Fysisk tillgänglighet med litet rum och smal stege upp till loftsäng? För att bo här behöver du ha en funktionell kropp. Det gör rummen otillgängliga. Samtidigt är det en yteffektiv lösning att använda takhöjden i ett rum på 14 kvm. Det skulle visserligen gå att ha en säng på golvet, men då är sängen ungefär det enda du kan ha på rummet.

Matos? När många personer delar på ett kök ställer det höga krav på god ventilation. I visningsvåningen användes inte köket, så det gick inte att bilda sig en uppfattning om hur det är vid middagstid. Men hur kommer det vara för studenterna som bor i rummen närmast köket och i de gemensamma utrymmena?

Ljudisoleringen mellan rum och mellan våningar? Extra viktigt för studentbostäder, eftersom studentbostaden även är att betrakta som en arbetsplats. Svårt att göra en bedömning mitt under pågående visning, men jag uppfattade åtminstone inget ekande när jag gick omkring bland rummen. Rösterna från de andra besökarna var inte heller störande.

Kommer branschen vara lika nyfikna på uppföljning av vad studenterna tycker om att bo här? Att planera och bygga är en sak. Att förvalta och ha hyresgäster något annat. Jag funderar på om intresset från branschen kommer vara lika stort nu när projektet är genomfört som under processen. Tveksamt va?

Det jag tycker är allra mest anmärkningsvärt är ändå att det är en “grej” att studenter varit med under processen för att ta fram konceptet. Det borde vara standard! En sådan väldefinierad målgrupp som dessutom är enkel att nå – organiserade, pålästa och redo för möten. Så, när branschen möts på StudBo17 i oktober hoppas jag frågan om studenters medverkan diskuteras och att vi framöver enas om att: Självklart ska vi bygga studentbostäder med studenter!

 

Info om studentbostäderna i Vallastaden (Linköping)

Info från Studentbostäder Linköping

Info från bomässan Vallastaden

 

Nybyggda Vallastaden – för nördar och nyfikna

vallastaden passa på.jpg

I måndags var jag i Vallastaden (Linköping) tillsammans med 15 bostadspolitiska profiler, bland annat ordförande för Hyresgästföreningen, arkitekter, journalister, representanter från handelskammare och andra coola personer. Studiebesöket arrangerades av Boinstitutet och jag åkte med på ett bananskal. Fantastiskt roligt! Här är mina samlade betraktelser och spaningar. 

En flygande matta till nybyggda Vallastaden

Fantastiska Twitter! I helgen twittrade jag om min minisemester i Linköping och skrev att jag var nyfiken på nya stadsdelen Vallastaden, men att mitt resesällskap (mamma och syrran) inte riktigt delar mitt bostadspolitiska intresse. Så vi gjorde annat än att titta på nybyggen.

Moa Andersson på Boinstitutet såg detta i twitterflödet och frågade om jag ville följa med på Boinstitutets studiebesök. De hade fått en avanmälan och vips så fick jag en plats i deras minibuss. Avfärd från Stockholm till Vallastaden måndag morgon kl. 07:20.

Jag är otroligt tacksam över både spontanitet och generositeten från Moa Andersson/Boinstitutet. Självklart tackar jag ja till äventyr!

Vallastaden collage 18 sep 2017

 

En promenad runt kvarteren

Mitt första intryck av området är att det känns som en festival. Vimplar, flaggor, entrévärdar, programhäfte och förväntansfulla besökare. Festivalkänslan sitter i under hela dagen och förstärks av att det är bilfritt inne i Vallastaden. Jag roas verkligen av att gå runt och tjuvlyssna på alla nyfikna och mycket nördiga samtal. Många gäng i matchande vindjackor går runt och kommenterar bland husen – byggmaterial, infrastruktur, belysning, insyn, trähus, hållbarhet …

Första punkten i Boinstitutets program var en guidad rundtur på området. Alltid trevligt att bilda sig en uppfattning och få lite grundläggande fakta om projektet. Ett 40-tal byggare har bidragit med ca 1000 bostäder till den första etappen av Vallastaden och invigningen är öppen för allmänheten 2-24 september. Programhäftet är dock rik på information och Vallastaden har egna sociala kanaler, så en guidad rundtur är inget “måste”. Men trevligt om tid finns.

Kreativiteten och variationen bland husen är utmärkande för hela Vallastaden. Här finns höga och låga hus, mängder med material, uteplatser, butikslokaler och kontrasterna mellan grannhusen är slående. Nästan överdriven. Plattläggningen är i ögonfallande längs med de längre stråken – vackert på håll med alla “trasmattor”, men kanske lite stökigt direkt under fötterna. Det starkaste intrycket av Vallastaden är ändå att det är inspirerande. Som bomässa är Vallastaden toppen.

Samtidigt känns området lite som en spökstad, trots alla besökare. Balkongerna är kala, få tecken på personliga tillhörigheter, knappt något grönt mellan husen och allt som är planterat är (av naturliga skäl) smått. Allt det sprillans nya utan något slitage bidrar även till känslan av ödslighet och spökstad – det finns liksom inga mänskliga spår. Än.

Något som bidrar till trivsel är då den lilla ån som delar området. Jag hittade även en porlande bäck som jag tog mig tid att lyssna till. Vid vattnet är det grönt och stora trädäck bjuder in till gemenskap. Om det är kvällssol där på sommaren gissar jag att det kommer bli välbesökt. Vallastaden har dock en helt annan känsla än BO01/Malmö som ligger precis vid vattnet där breda badbryggor ramar in stadsdelen. Vallastaden ligger på Östgötaslätten, lite off från resten av Linköping.

Vattnet och ån kommenterades lite oroligt från småbarnsföräldrar som noterade att det inte finns några staket. Området känns överlag ganska vuxet och förskolan och skolan är placerade utanför. Enligt kartan i programmet ska det finnas ett par lekplatser bland husen, men jag såg inte dem. Samtidigt är det så klart barnvänligt med en bilfri miljö och den direkta närheten till grönområdet Paradiset, som ligger på andra sidan vägen. Där finns kolonilotter och växter/buskar/träd som alla får plocka av.

 

 

 

Att bygga attraktiva städer och stadsdelar

Den andra programpunkten i Boinstitutets program var deras egna panelsamtal: “Hur bygger vi för att få levande och attraktiva stadsdelar och städer?”

Paneldeltagare:

  • Ali Hajar, planarkitekt, Linköpings kommun
  • Daniella Waldfogel, näringspolitisk expert, Stockholms handelskammare
  • Magnus Hultegård, planarkitekt, Linköpings kommun
  • Marie Linder, förbundsordförande, Hyresgästföreningen
  • Ola Gustafsson, arkitekt SAR/MSA Gehl
  • Moderator: Johanna Palmér, vd, Östsvenska handelskammaren

vallastaden panelsamtal

Panelen var tydlig – många frågor om Vallastaden kommer vi inte få svar på förrän tiden gjort sitt. Koppling till staden, företagsklimatet, hur det är att bo och leva bland täta hus (insyn, privatliv), vilka som kommer att bo där, segregation, vilka som inte kommer kunna bo där, lärdomar till resten av Linköping etc.

Något jag särskilt lade märke till är att både Hyresgästföreningen och Stockholms handelskammare betonade att de ska börja fokusera mer på just stadsutveckling och stadsbyggnad. Det tror jag är ett uttryck för att nyproduktionen så sakteliga börjat komma igång och att man då vill vara med och påverka inte bara att det byggs utan även vad och hur det byggs. Klokt. Båda organisationerna bidrar med viktiga perspektiv.

Enligt Boinstitutets senaste prognos saknas 600 000 bostäder till år 2025. De här bostäderna kan inte byggas isolerat, utan är en del av samhällsplaneringen med utbyggnad av städer, infrastruktur, företagsmiljöer, kollektivtrafik och andra samhällsfunktioner. Spännande att följa svängningarna i bostadsdebatten!

 

Studentbostäder

Självklart besökte jag studentbostäderna på området. Har följt projektet på ritbordet i flera år och var nyfiken på resultatet, men de spaningarna sparar jag till ett eget blogginlägg.

 

Mina funderingar om Vallastaden

Många av de frågor som väcks behöver tiden utvisa, precis som panelen konstaterade. Människorna som bor i området kommer att sätta sin egen prägel: Engagerar man sig i grannskapet eller inte? Köper folk bara för att sälja vidare eller planerar man att bo här mer långsiktigt? Kommer man att vilja öppna upp och bjuda in till Vallastaden eller stänga om sig?

Vilka butiker/service kommer finnas och bidra till vardagslivet, socialt umgänge och företagsgemenskap? Kommer de kunna locka folk till Vallastaden eller blir kundkretsen begränsad till de boende?

Idag ligger det nybyggda området avsides från resten av Linköping, men Vallastaden kommer att fortsätta växa och det är bara första etappen med ca 1000 bostäder som ingår i bomässan. Kommer resten av husen vara lika kreativa och variationsrika?

För vem finns Vallastaden? För alla och för ingen. Jag har svårt att se någon “typisk” Vallastadsbo framför mig. Kanske för att jag inte känner Linköping som stad. Kanske för att trots den breda variationsrikedomen är priserna på nyproduktion så pass höga att att området förblir utom räckhåll för många.

Vill jag bo i Vallastaden? Nä, det ligger ju trots allt inte i Stockholm.

 

 

 

Passa på – besök Vallastaden

Det går att ha roligt och låta timmarna flyga iväg oavsett om du har har ett tydligt intresseområde (nörd) eller ett öppet sinne (nyfiken). I Vallastaden får du inspiration – heminredning, planlösning, infrastruktur, gemensamhetsytor, byggmaterial, belysning, stadsodling, barnperspektiv, tillgänglighetsperspektiv, kollektivt boende, hållbarhet …

Allra roligast är nog att besöka området tillsammans med andra och på så sätt både göra dina egna upptäckter, men också ta del av helt annorlunda iakttagelser och funderingar.

Invigningen pågår 2-24 september och är öppen för allmänheten.

Info om projektet från Linköpings kommun

Officiella webbsidan för Vallstaden 

 

Perspektiv på andrahandsmarknaden och vägen framåt för långsiktig bostadspolitik

DCIM100MEDIADJI_0011.JPG

Tre bostadspolitiska debattinlägg har i dagarna publicerats på SvD debatt:

I det här blogginlägget ger jag mina perspektiv på några av frågorna som rör andrahandsmarknaden och argumenterar för vikten av breda, långsiktiga överenskommelser för bostadspolitiken.

 

Andrahandsmarknaden

Jag håller med Moderaterna om att nyproduktion inte kan lösa den stora bostadskrisen – på kort sikt. Människor behöver någonstans att bo idag och för nyproduktionen tar det många år från beslut till nyckeln i handen. Därför är det en god idé att se över det befintliga beståndet och få fler att hyra ut boende i andrahand eller hyra ut till inneboende. På lång sikt är det dock helt nödvändigt att bygga bort bostadsbristen för att få till en hållbar lösning för bostadsförsörjningen.

På andrahandsmarknaden är efterfrågan idag betydligt större än utbudet. Så, varför är det inte fler som hyr ut? Moderaterna föreslår skattelättnader/skattefri uthyrning som ett incitament för att öka uthyrningen, men personligen tror jag inte att det är skatter som är boven i detta drama. De erfarenheter jag har pekar snarare på att det handlar om trygghet, kunskap och information, samt bland seniorer även en stor oro över det egna bostadsbidraget (rädsla för att mista det om de tar in en inneboende).

Men, med det sagt, tror jag att en tillfällig lösning med vissa skattelättnader skulle kunna vara ett alternativ för att att få ut fler bostäder på andrahandsmarknaden. Uthyrning av bostäder görs ju av olika anledningar. Vissa behöver själva få in pengar till hushållet för att klara hyran. Vissa bor rymligt och kan av solidariska (och kanske sociala?) skäl hyra ut delar av bostaden. Vissa vill (och kan) “tjäna pengar” på att hyra ut och få en passiv inkomst.

Skattelättnader kan alltså vara en väg framåt för att nå en viss grupp av privata hyresvärdar, som primärt vill “tjäna pengar” på att hyra ut sin bostad och som annars inte skulle hyra ut. Om skattelättnader skulle få ut fler bostäder på andrahandsmarknaden kan det i detta krisläge vara värt att pröva, men jag tror som sagt att det skulle utgöra en ganska liten del av lösningen på bostadskrisen.

När det gäller trygghet, kunskap och information tänker jag att det främst handlar om kombinationen av två saker: trovärdiga aktörer och personlig service.

Med trovärdiga aktörer menar jag att information om andrahandsmarknaden behöver komma från en pålitlig källa. I liten skala kan det vara en vän. I större skala är det rimligen en kommun/kommunal verksamhet. Det är trots allt kommunerna som har ansvar för bostadsförsörjningen och jag tror att samordning och kompetens kring andrahandsuthyrning skulle kunna knytas till just kommunen, i samarbete med näringsliv och den ideella sektorn.

Personlig service behövs för att många människor inte bara ska vilja utan också våga hyra ut sin bostad. Kanske än viktigare om man ska ha en inneboende. Det behövs alltså en kunnig mellanhand mellan uthyrare och hyresgäst, som kan besvara frågor och förse parterna med information. En hjälp på traven för att komma igång och en tillgänglig kunskapsbank.

Det torde vara en god investering för en kommun att – under denna ihållande bostadskris – bygga upp en plattform med kompetens och service för andrahandsmarknaden. Genom att öka antalet privata uthyrningar/inneboende så löser man inte bara bostadsbristen i sig – man skapar förutsättningar för kommunens kompetensförsörjning och för människors möjligheter till studier, arbete, trivsel och trygghet.

 

Bred, långsiktig bostadspolitik

Moderaterna och Socialdemokraterna är överens om att det behövs byggas fler bostäder och att dagens nyproduktion är för dyr. Man är även överens om att det behövs ett bättre regelverk för att stärka rättigheterna för både privata hyresvärdar och hyresgäster.

Boverkets senaste prognos är att Sverige behöver 600 000 nya bostäder till år 2025. För att det ska bli verklighet behövs politik och stabilitet – för att säkerställa byggande, säkerställa att det som byggs är det som efterfrågas och säkerställa att det inte bara byggs bostäder utan även stad (d.v.s. stadsplanering och samhällsutveckling). Givet att de bostadspolitiska samtalen avbröts innan man nådde några gemensamma lösningar tror jag att Hans Lind och Fredrik B Nilsson är något på spåren: Kompromisser, expertis och medling! Politiken skulle helt enkelt kunna ta in externa medlare, som hjälper till med de bostadspolitiska förhandlingarna.

Imorse var jag på frukostseminarium hos Sveriges byggindustrier. Temat för dagen var “Varför blir inte bostadsfrågan en valfråga? Eller kan den bli det?” och företrädare från S, M och KD var inbjudna till panelen. Det stod snabbt klart att inget av partierna ser bostadsfrågan som en valfråga, trots bostadskrisen och att många undersökningar visar att den är prioriterad bland väljarna.

Politikerna i panelen uppmanade till ökad opinionsbildning från väljarna, för att de ska lyfta frågan högre på den politiska dagordningen. Själv tycker jag att det är politiken som behöver besvara den tydliga opinionen (som faktiskt redan finns!) och myndigheternas statistik över behovet av bostäder.

Tak över huvudet. Ett hem. Trygghet. Om det ska bli verklighet för alla behövs politik. Men när politiken inte lyckas lösa bostadskrisen behövs något mer – förslagsvis kompromisser, expertis och medling.